Tilgung Berechnen Beispiel Essay

Das attraktive Zinsniveau zur Volltilgung nutzen

Günstige Bauzinsen bieten aber auch die Chance, das Immobiliendarlehen innerhalb der Laufzeit komplett zurückzuzahlen. Bei dieser Volltilgung wird die Monatsrate so festgelegt, dass die Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist abbezahlt ist. Voraussetzung ist also eine hohe Tilgungsrate von mindestens 3 Prozent. Der Zinssatz ist bis zum Ende der Laufzeit fixiert, zusätzlich erhalten Sie bei den meisten Banken einen Zinsrabatt. Trotzdem kann ein Volltilgerdarlehen auch ein Risiko sein, nämlich dann, wenn die höhere finanzielle Belastung durch eine Veränderung der Lebenssituation nicht mehr tragbar ist.

Der Nachteil macht sich dann vor allem in der mangelnden Flexibilität bemerkbar, denn: Konditionsveränderungen, mit denen Sie Ihre monatliche Belastung verringern könnten, sind bei einem Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen. So sind Sondertilgungen und Tilgungswechsel in der Regel ebenso ausgeschlossen wie der Wechsel zu einem anderen Anbieter.

Nachteilig ist auch die mangelnde Flexibilität. Sondertilgungen sind nur in wenigen Fällen möglich, ein Wechsel des Anbieters ist nicht vorgesehen. Unser Tipp auch hier: Vereinbaren Sie eine lange Laufzeit von mindestens 20 Jahren. So profitieren Sie weiter vom Volltilgungsrabatt, können die hohe monatliche Rate aber etwas reduzieren. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach§ 489 BGB Gebrauch zu machen und so Teile Ihrer Finanzierung bereits nach einer Frist von 10 Jahren und sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Tilgung hoch ansetzen oder Sondertilgungen leisten?

Wer eine Baufinanzierung abschließt, hat die Möglichkeit, eine Option zur Sondertilgung zu vereinbaren. Diese kann Ihnen helfen, durch außerplanmäßige Zahlungen Ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen und somit die Restschuld zu senken. Manche Banken bieten diese Option kostenlos an, andere wiederum verlangen dafür einen Zinsaufschlag. Was genau unter Tilgung und was unter Sondertilgung zu verstehen ist, haben wir Ihnen noch einmal in unserem Dr. Klein Videolexikon erklärt:

Bleibt die Frage: Lohnt es sich, bei einer Finanzierung komplett auf Sondertilgungen zu setzen oder ist eine höhere monatliche Tilgungsrate nicht viel sinnvoller? Das kommt vor allem auf Ihre konkrete Situation an. Erwarten Sie beispielsweise kurz- oder mittelfristig eine Erbschaft oder Bonuszahlung, kann die Sondertilgungsoption nützlich sein. Der Vorteil: Sie können, müssen sie aber nicht nutzen. Am besten legen Sie für Ihre Immobilien ein separates Konto an, auf das Sie neben der monatlichen Rate alle Ersparnisse einzahlen, die Sie für die Tilgung Ihres Immobilienkredites nutzen möchten. So haben Sie Ihre Ersparnisse für eventuelle Sondertilgungen jederzeit im Blick.

Sondertilgung vs. höhere Tilgungsrate

Rein rechnerisch kommen Sie mit einer höheren Regelrate wegen des Zinseszinseffekts auf eine höhere Tilgung als wenn Sie Sondertilgungsoptionen nutzen. Ein weiterer Vorteil ist die Planbarkeit: Mit einer festen Tilgungsrate sehen Sie in Ihrem Tilgungsplan genau, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Demgegenüber ist es oft ungewiss, wann und in welcher Höhe Sondertilgungen geleistet werden können. Denn es kann zum Beispiel sein, dass unvorhersehbare Ausgaben die erwartete Sonderleistung schmälern und Ihre Sondertilgung somit geringer als geplant ausfällt.

Ein weiterer Punkt: Sondertilgungen werden in der Regel zu Beginn der Baufinanzierung vereinbart und geraten deshalb schnell in Vergessenheit. Zudem ist Disziplin nötig: Wer eine Immobilie kauft, investiert oft eine Menge Geld und verzichtet deshalb auf andere Dinge. Wenn dann einmal ein unvorhergesehener Geldsegen eintritt, erfordert es viel Selbstbeherrschung, diesen für das Baudarlehen einzusetzen und nicht andere Wünsche damit zu erfüllen. Die höhere Rate ist fest definiert und Sie können gar nicht erst ins Hadern kommen.

Hohe Tilgungsrate

  • Gute Planbarkeit der Finanzierung
  • Reduziert die Restschuld schneller als eine Sondertilgung
  • Wechsel des Tilgungssatzes ist nur möglich, wenn er im Vertrag vereinbart wurde (meist nur gegen Zinsaufschlag möglich)

Sondertilgungen

  • Senkt die Restschuld
  • Viele Finanzierungsverträge schließen kostenlose Sondertilgungen bereits ein
  • Darlehenszins steigt
  • Option wird oft vergessen und verfällt, obwohl höherer Zins bezahlt wurde
  • Geld wird dann lieber in andere Dinge, wie beispielsweise Urlaub, investiert

Eine Alternative: Höhere Tilgungsrate mit Wechseloption

Entscheiden Sie sich von Anfang an gegen Sondertilgungen und für eine hohe Tilgung, ist es wichtig, eine Rate zu wählen, die Sie auch in Krisenzeiten bedienen können. Sonst besteht die Gefahr, dass Sie beispielsweise bei einer unvorhergesehenen Arbeitslosigkeit in Zahlungsschwierigkeiten geraten können. Möchten Sie dies ausschließen, bietet es sich an, im Finanzierungsvertrag einen Tilgungswechsel zu vereinbaren – dies ist allerdings in vielen Fällen nur gegen einen Zinsaufschlag möglich. Wer lieber auf Nummer sicher gehen möchte, ist mit einer geringeren Tilgung und Sondertilgungsoptionen besser beraten.

Tilgungssatz wechseln und so die Baufinanzierung dem Budget anpassen

Ob Jobwechsel oder Familienplanung: Während einer langen Laufzeit von 10 bis 20 Jahren ist es nicht ungewöhnlich, dass sich Ihre persönliche Situation verändert. Deshalb ist es gut, bereits beim Abschluss des Immobilienkredites unvorhergesehenen Ereignissen vorzubeugen. Eine Möglichkeit bietet die Option zu einem Tilgungswechsel.

Haben Sie diesen bereits im Immobilienvertrag vereinbart, können Sie mit einer Erhöhung oder Senkung Ihres Tilgungssatzes Ihre Tilgungshöhe problemlos verändern. Allerdings gibt es hierfür Bedingungen. So ist ein Tilgungswechsel bei den meisten Banken während der Vertragslaufzeit nur zwei- oder dreimal kostenlos durchführbar. Andere Banken wiederum erlauben einen Wechsel nur gegen einen Zinsaufschlag oder eine Gebühr. Ebenso wird vorher festgelegt, in welchem Zeitraum beziehungsweise in welcher Höhe ein Tilgungssatzwechsel vorgenommen werden kann.

Denn bei vielen Banken ist nur eine Erhöhung der Tilgung kostenlos. Möchten Sie den Tilgungssatz senken, fallen hierfür Kosten an. Haben Sie sich dann für einen Tilgungswechsel entschieden, erhalten Sie einen neuen Tilgungsplan, der sowohl Ihre angepasste monatliche Rate als auch die geänderte Zinsbindungsfrist bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens enthält.

Wenn’s klemmt: Tilgungsaussetzung schafft finanziellen Freiraum

Neben dem Tilgungswechsel gibt es noch weitere Möglichkeiten, die Baufinanzierung auf die aktuelle Lebenssituation abzustimmen. So ist beispielsweise die Tilgungsaussetzung ein hilfreiches Instrument, wenn Sie einmal Zahlungsschwierigkeiten beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit oder einer Krankheit überbrücken müssen. Sie können damit Ihr Darlehen für einen festgelegten Zeitraum ruhen lassen und zahlen in dieser Zeit statt der vollen monatlichen Rate nur den Zinsanteil. Die Tilgung wird dann als Gesamtsumme am Ende der Laufzeit fällig.

Eine Variante der Tilgungsaussetzung ist die Tilgungsstreckung: Hier verlängert sich die Kreditlaufzeit entsprechend um die Zeitspanne der Tilgungsaussetzung. Sprechen Sie am besten erst einmal mit Ihrer Bank, wenn Sie merken, dass es finanziell eng werden kann. Denn in den meisten Baufinanzierungsverträgen ist eine Tilgungsaussetzung nicht vorgesehen. Oft aber lassen die Banken mit sich reden und stimmen einer kurzfristen Aussetzung zu. Kann das Darlehen trotz Tilgungsaussetzung und Tilgungsstreckung nicht weiter bedient werden, spricht man von einer Tilgungsstörung.

Wichtig: Setzen Sie sich sofort mit Ihrer Bank in Verbindung, wenn absehbar ist, dass Sie die Raten nicht mehr zahlen können. Diese hat nämlich das Recht, den Darlehensvertrag bei einer Tilgungsstörung zu kündigen. Zeigt sich die Bank kulant, können Sie mit ihr eine Stundung der Beiträge vereinbaren. Damit wird entweder der Tilgungszeitraum verlängert oder die monatliche Rate gesenkt.

So finden Sie Ihre Tilgungsrate

Bei einer Baufinanzierung ist eine intensive Vorbereitung das A und O. Wir haben Ihnen deshalb noch einmal kurz die wichtigsten Tipps zur Tilgung zusammengefasst:

  1. Setzen Sie die Tilgung nicht zu niedrig an. Mit einer Tilgung von 1 Prozent zahlen Sie zwar monatlich weniger, dafür aber wesentlich länger. Zudem ist die Restschuld am Ende der Laufzeit größer als bei einer höheren Tilgung. Wir empfehlen aktuell eine Tilgung von mindestens zwei, besser noch drei Prozent.
  2. Prüfen Sie, ob sich eine Volltilgung für Sie eignet. Banken bieten bei Volltilgerdarlehen attraktive Zinsrabatte, zudem sind Sie bereits nach einer Zinsbindungsperiode schuldenfrei.
  3. Klären Sie, ob eine hohe Tilgung oder Sondertilgungen besser zu Ihrer finanziellen Situation passen. Hilfreich ist dabei unser Tilgungsrechner, dort können Sie bequem verschiedene Varianten durchspielen.
  4. Vereinbaren Sie im Baufinanzierungsvertrag die Option zum Tilgungswechsel. Dies ist bei den meisten Banken kostenlos möglich und bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihren Tilgungssatz während der Finanzierung zu erhöhen oder zu senken.

Tilgung richtig ansetzen, für gute Bedingungen sorgen

Mit der richtigen Tilgung können Sie Ihre Baufinanzierung schneller absolvieren und sparen einiges an Zinskosten. Allerdings ist es genauso wichtig, im Gleichgewicht zu bleiben und die Tilgung nicht zu hoch anzusetzen, denn Sie möchten schließlich auch gut leben und sich nicht finanziell die Luft abschnüren. Den passenden Tilgungssatz zu finden, erfordert also Know-how und Fingerspitzengefühl. Beides vermitteln Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung.

Tilgungsdarlehen ist im Bankwesen der Oberbegriff für Darlehen, bei denen über eine feste Laufzeit eine Tilgungsleistung vereinbart wird. Der Schuldendienst setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen dann aus der Tilgungsrate und den jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsen zusammen. Gegensatz ist das endfällige Darlehen.

Allgemeines[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Das Kompositum „Tilgungsdarlehen“ ist kein Fachbegriff, sondern wird umgangssprachlich für Kredite verwendet, die während der Kreditlaufzeit aufgrund eines Tilgungsplans vom Kreditnehmer zu tilgen sind. Zurückzuzahlen sind alle Kredite, doch bei den übrigen Kreditarten findet die Tilgung entweder unregelmäßig (Kontokorrentkredit, Dispositionskredit, Lombardkredit, revolvierender Kredit und Stand-by-Kredit) oder in einer Summe am Ende der Laufzeit statt (endfälliges Darlehen).

Arten[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Tilgungsdarlehen ist der Oberbegriff für Ratenkredite und Annuitätendarlehen, die beide aufgrund eines Tilgungsplanes mit regelmäßigen Tilgungsraten zurückzuzahlen sind. Der Tilgungsplan legt den Tilgungsrhythmus (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder (selten) jährlich) und die Tilgungshöhe fest. Beim Ratenkredit gibt es lineare Tilgungsraten bei degressiv fallenden Kreditzinsen, so dass die Annuität ebenfalls degressiv verläuft. Das ist beim Annuitätendarlehen anders, denn hierbei gibt es eine konstante Annuität. Innerhalb dieser Annuität sinkt der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteils.

Beispielrechnungen[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Tilgungsplan für einen Ratenkredit von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 5,00 % p. a. und einer Laufzeit von 5 Jahren.

Jahr Restschuld Zins Tilgung jährliche Rate
(Zins + Tilgung)
1 100.000,00 € 5.000,00 € 20.000,00 € 25.000,00 €
2 80.000,00 € 4.000,00 € 20.000,00 € 24.000,00 €
3 60.000,00 € 3.000,00 € 20.000,00 € 23.000,00 €
4 40.000,00 € 2.000,00 € 20.000,00 € 22.000,00 €
5 20.000,00 € 1.000,00 € 20.000,00 € 21.000,00 €
Summen 15.000,00 € 100.000,00 € 115.000,00 €

Tilgungsplan für einen Ratenkredit von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 5,00 % p. a. und einer monatlichen Tilgung von 500,00 Euro.

Monat Restschuld Zins Tilgung monatliche Rate
(Zins + Tilgung)
1 100.000,00 € 416,67 € 500,00 € 916,67 €
2 99.500,00 € 414,58 € 500,00 € 914,58 €
3 99.000,00 € 412,50 € 500,00 € 912,50 €
4 98.500,00 € 410,42 € 500,00 € 910,42 €
5 98.000,00 € 408,33 € 500,00 € 908,33 €
6 97.500,00 € 406,25 € 500,00 € 906,25 €
... ... ... ... ...
199 1.000,00 € 4,17 € 500,00 € 504,17 €
200 500,00 € 2,08 € 500,00 € 502,08 €
Summen 41.875 € 100.000 € 141.875 €

Zum Vergleich: Bei einem Annuitätendarlehen müsste man eine monatliche gleichbleibende Rate von 740 € vereinbaren, um in der gleichen Zeit das Darlehen zurückzuzahlen. Dort würden in der gesamten Darlehenslaufzeit insgesamt ca. 47.300 € Zinsen anfallen, wodurch ein Gesamtrückzahlungsbetrag von 147.300 Euro fällig würde.

Vergleich[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Ein Ratenkredit zeichnet sich durch monatliche Annuitäten aus, die nicht gleich bleiben. Dadurch entsteht im Laufe der Darlehenslaufzeit eine sinkende monatliche Belastung. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen wird hier nicht die monatliche Rate (bestehend aus Zins und Tilgung) vereinbart, die dann gleich bleibt, sondern die monatliche Tilgung. Zusätzlich wird auf die zu diesem Zeitpunkt bestehende Restschuld der Zins berechnet.

Ein Ratenkredit ermöglicht gerade im ersten Drittel der Darlehenslaufzeit im Vergleich zum Annuitätendarlehen eine schnellere Restschuldverringerung (Tilgung), während bei einem Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil der monatlichen Rate zum Ende der Darlehenslaufzeit immer größer wird.

Tilgungspläne für die drei gängigsten Darlehensarten: Kapital: 100.000 Euro, Zinssatz: 5,00 % p. a., Laufzeit: 5 Jahre

Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 100.000 € 5.000 € 20.000 € 25.000 €
2 80.000 € 4.000 € 20.000 € 24.000 €
3 60.000 € 3.000 € 20.000 € 23.000 €
4 40.000 € 2.000 € 20.000 € 22.000 €
5 20.000 € 1.000 € 20.000 € 21.000 €
Summen 15.000 € 100.000 € 115.000 €
Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 100.000 € 5.000 € 18.097 € 23.097 €
2 81.903 € 4.095 € 19.002 € 23.097 €
3 62.901 € 3.145 € 19.952 € 23.097 €
4 42.949 € 2.147 € 20.950 € 23.097 €
5 22.000 € 1.100 € 22.000 € 23.100 €
Summen 15.488 € 100.000 € 115.488 €
Jahr Restschuld Zins Tilgung Annuität
1 100.000 € 5.000 € 0 € 5.000 €
2 100.000 € 5.000 € 0 € 5.000 €
3 100.000 € 5.000 € 0 € 5.000 €
4 100.000 € 5.000 € 0 € 5.000 €
5 100.000 € 5.000 € 100.000 € 105.000 €
Summen 25.000 € 100.000 € 125.000 €
Verlauf eines Tilgungsdarlehens über 100 T€ mit 5,00 % Zinsen p. a. und fester Tilgung von 500 € / mtl.

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